정책 정보 - 알아두면 쓸모있는 단독주택 증축, 대수선의 모든 것

오늘의 정책정보는 알아두면 쓸모있는  단독주택 증축, 대수선의 모든 것, 증축ㆍ대수선 관련 분쟁의 해결, 건축선 등의 규제, 주택의 사용승인 ,  착공신고,일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한등에 대해서 자세하게 알아보겠습니다.

먼저 증축이란 무엇인가? 부터 시작하겠습니다.

 

 

 

증축[ 增築]이란?

기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 것을 말한다. 바닥면적의 합계가 85㎡를 초과하는 부분에 대한 증축에 해당하는 변경 사유에는 허가를 받고 신고를 해야 하며 85㎡ 이하의 변경은 신고만으로도 가능하다. 또한 건축물의 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 바닥 면적의 합계가 50㎡ 이하인 경우, 동수나 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분이 연면적 합계의 10분의 1 이하인 경우, 대수선에 해당하는 경우, 건축물의 층수를 변경하지 아니하면서 변경되는 부분의 높이가 1미터 이하이거나 전체 높이의 10분의 1 이하인 경우, 허가를 받거나 신고를 하고 건축 중인 부분의 위치가 1미터 이내에서 변경되는 경우에는 신고만으로도 증축이 가능하다.

 

 

 

대수선

[ 大修繕 ]

건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주 계단 등의 구조나 외부 형태를 수선·변경하거나 증설하는 것으로 증축·개축 또는 재축에 해당하지 않는 것으로서 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. ① 내력벽을 증설 또는 해체하거나 그 벽 면적을 30제곱미터 이상 수선 또는 변경하는 것, ② 기둥을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ③ 보를 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ④ 지붕틀을 증설 또는 해체하거나 세 개 이상 수선 또는 변경하는 것, ⑤ 방화벽 또는 방화구획을 위한 바닥 또는 벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것, ⑥ 주계단·피난계단 또는 특별피난계단을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것, ⑦ 미관지구에서 건축물의 외부형태(담장을 포함)를 변경하는 것, ⑧ 다가구주택의 가구 간 경계벽 또는 다세대주택의 세대 간 경계벽을 증설 또는 해체하거나 수선 또는 변경하는 것. 근거법은 건축법 시행령이다.

 

 

증축·대수선 허가를 받으려는 사람은 건축·대수선·용도변경(변경) 허가신청서, 건축할 대지의 범위에 관한 서류 및 건축할 대지의 소유에 관한 권리 또는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 제출해야 합니다.

 

◇ 증축·대수선 허가 신청절차 및 첨부서류

☞ 증축·대수선 허가를 받으려는 사람은 건축·대수선·용도변경(변경)허가신청서에 다음의 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함) 해야 합니다.

1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류

2. 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 건축할 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있습니다.

3. 「건축법」 제11조제11항제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류

4. 「건축법」 제11조제11항제2호 및 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 다음의 서류

가. 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 다만, 공유자가 해외에 장기 체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.

나. 가.에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류

다. 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류

라. 해당 건축물의 개요

5. 사전결정서(「건축법」 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전 결정서를 받은 경우만 해당)

6. 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서(실내마감도는 제외하며, 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외). 다만, 「건축법」 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당

7. 「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우에만 해당)

 

◇ 위반 시 제재

☞ 이를 위반해서 ① 도시지역에서 주택을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해지며, ② 도시지역 밖에서 주택을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

 

증축ㆍ대수선 관련 분쟁의 해결

주택의 증축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 관할 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수 있습니다.

 

◇조정 또는 재정신청절차 및 첨부서류

☞ 주택의 증축·대수선 등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정(이하 “조정 등”이라 함)을 신청하려는 사람은 다음의 사항을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정 등 신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부해서 관할 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함) 해야 합니다.

1. 신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소

2. 당사자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소(여러 사람이 공동으로 조정 등의 당사자가 될 때에는 그 중에서 3명 이하의 대표자를 선정할 수 있습니다.)

3. 대리인을 선임한 경우에는 대리인의 성명 및 주소(당사자는 ① 당사자의 배우자, 직계존·비속 또는 형제자매, ② 당사자인 법인의 임직원, ③ 변호사를 대리인으로 선임할 수 있습니다.

4. 분쟁의 조정 등을 받으려는 사항

5. 분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭경과

6. 신청연월일

※ 위의 경우 증거자료 또는 서류가 있으면 그 원본 또는 사본을 분쟁조정 등 신청서에 첨부해서 제출할 수 있습니다.

☞ 조정신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 하며, 재정신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로 합니다.

 

 

건축선 등의 규제

주택을 증축·대수선 하는 경우에는 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어야 합니다.

 

◇ 대지 안의 공지

· 주택을 증축·대수선 하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 다음에서 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다.

☞ 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

· 건축조례로 정하는 건축물은 1미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 0.5미터 이상 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다.

☞ 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

· 건축조례로 정하는 건축물의 경우 0.5미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 0.5미터 이상 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다.

☞ 위반 시 제재

· 이를 위반해서 도시지역에서 주택을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

· 또한, 도시지역 밖에서 주택을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

주택의 사용승인

허가권자가 사용승인 신청 후 7일 내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우나 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 기준에 적합한 경우에는 임시사용승인신청서를 제출하여 임시로 사용승인을 받을 수 있습니다.

 

◇ 임시사용승인이 가능한 경우

☞ 건축주는 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 사용승인을 받은 후가 아니면 주택을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.

1. 허가권자가 7일 이내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우

2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 「건축법 시행규칙」 제17조 제2항에서 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정해서 다음에서 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우

가. 건축주는 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용의 승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함) 해야 합니다.

나. 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 하지만, 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 인해서 공사기간이 긴 건축물에 대해서는 그 기간을 연장할 수 있습니다.

☞ 허가권자는 위 규정에 따른 임시사용승인 신청을 받은 경우에는 해당 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 임시사용승인서를 신청인에게 교부해야 합니다.

 

◇ 위반 시 제재

☞ 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

부설주차장의 확보

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 설치기준에 맞는 부설주차장을 시설의 내부 또는 그 부지 안에 설치해야 하므로 건축면적이 증가하는 경우 그에 따라 주차장을 추가로 확보해야 합니다.

 

◇ 설치 대상

☞ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 내부 또는 그 부지 안에 부설주차장(화물의 하역이나 그 밖의 사업수행을 위한 주차장을 포함)을 설치해야 합니다.

☞ 위 규정에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 다음과 같습니다.

1. 단독주택(다가구주택은 제외)

· 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하: 1대

· 시설면적 150㎡ 초과: 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+｛(시설면적-150㎡)/100㎡｝]

2. 다가구주택: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수, 이 경우 다가구주택의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따릅니다.

 

 

착공신고

증축 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류를 첨부해 허가권자에게 제출해야 합니다.

 

◇ 착공신고 절차 및 첨부서류

☞ 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서(전자문서로 된 신고서를 포함)에 다음의 서류 및 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출해야 합니다.

1. 건축관계자 상호 간의 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우에만 해당)

2. 설계도서

3. 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우만 해당)

※ 다만, 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 착공신고를 하지 않아도 됩니다.

☞ 위 규정에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(공사감리자를 지정한 경우만 해당)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명해야 합니다.

☞ 또한, 착공허가를 받은 건축물의 건축주가 위 신고를 할 때에는 「건축법」제15조 제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부해야 합니다.

 

◇위반 시 제재

☞ 이를 위반해서 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청하면 5천만 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한

전용 주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 주택의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 일정한 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 증축·대수선 해야 합니다.

 

◇ 전용주거지역과 일반주거지역에서의 제한

☞ 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 주택의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음에서 정하는 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 증축·대수선 해야 합니다.

1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

☞ 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다.

· 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군 계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조 제1항 제1호에 따른 경관지구

√ 「경관법」 제9조 제1항 제4호에 따른 중점경관관리구역

√ 「건축법」 제77조의 2 제1항에 따른 특별가로 구역

√ 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역

· 건축협정 구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물(「건축법」 제77조의 4 제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당)의 경우

· 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

 

◇ 위반 시 제재

☞ 도시지역에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

☞ 도시지역 밖에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 증축·대수선 한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

증축ㆍ대수선 가능 여부의 확인

증축·대수선 가능 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이용 규제정보서비스 이용하거나 해당 시·군·구청 또는 민원 24에서 토지이용계획 확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다. 또한, 주택을 증축·대수선 하려는 자는 건축·대수선 허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물의 건축·대수선에 관하여 일정한 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.

 

◇ 국토교통부 토지이용 규제정보서비스 이용

☞ 토지이용 규제정보서비스 인터넷 홈페이지에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.

· 토지이용계획 열람

· 지역·지구별 행위제한

· 규제안내서 열람

· 지형 고시도면 열람

 

◇ 입지와 규모의 사전결정

☞ 증축·대수선 허가 대상 건축물을 증축·대수선 하려는 자는 증축·대수선 허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관하여 ① 해당 대지에 건축·대수선 하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부, ② 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축·대수선의 기준 및 제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축·대수선 가능한 건축물의 규모, ③ 건축·대수선 허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.

 

 

오늘은 알아두면 쓸모있는 단독주택 증축, 대수선의 모든 것, 증축ㆍ대수선 관련 분쟁의 해결, 건축선 등의 규제, 주택의 사용승인 , 착공신고,일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한등에 대해서 자세하게 알아보았습니다.

 

오늘도 성공하는 하루되세요.