정책정보 - 단독주택 신축 및 개축에 대한 모든 것

오늘의 정책 정보는  단독주택 신축 및 개축, 건축허가 또는 신고의무, 착공신고 , 일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한 ,  주택건축 가능 여부의 확인 , 부설주차장의 설치, 주택의 설계 , 주택건축 가능 여부의 확인에 대해서 알아보겠습니다. 먼저 주택의 종류부터 시작하겠습니다.

 

 

주택의 종류

 

주택이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말하며, 이는 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다.

 

◇ 단독주택

☞ 단독주택이란 가정보육시설, 공동생활가정 및 재가(在家) 노인복지시설을 포함하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다.

1. 단독주택

2. 다중주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택을 말합니다.

가. 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것

나. 독립된 주거의 형태가 아닐 것

다. 연면적이 330제곱미터 이하이고 층수가 3층 이하일 것

3. 다가구주택: 다음의 요건을 모두 갖춘 주택으로서 공동주택에 해당하지 않는 것을 말합니다.

가. 주택으로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것. 다만, 1층의 전부 또는 일부를 필로티 구조로 하여 주차장으로 사용하고 나머지 부분을 주택 외의 용도로 쓰는 경우에는 해당 층을 주택의 층수에서 제외합니다.

나. 1개 동의 주택으로 쓰는 바닥면적(지하주차장 면적은 제외)의 합계가 660제곱미터 이하일 것

다. 19세대 이하가 거주할 수 있을 것

4. 공관(公館)

 

◇ 공동주택

☞ 공동주택이란 공동주택의 형태를 갖춘 가정보육시설·공동생활가정·지역아동센터·노인복지시설 및 「주택법 시행령」 제3조 제1항에 따른 원룸형 주택을 포함하며, 다음의 어느 하나에 해당하는 것을 말합니다.

1. 아파트: 주택으로 쓰는 층수가 5개 층 이상인 주택

2. 연립주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터를 초과하고, 층수가 4개 층 이하인 주택

3. 다세대주택: 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외) 합계가 660제곱미터 이하이고, 층수가 4개 층 이하인 주택

4. 기숙사: 학교 또는 공장 등의 학생 또는 종업원 등을 위해서 쓰는 것으로서 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되, 독립된 주거의 형태를 갖추지 않은 것

 

 

건축허가 또는 신고의무

건축허가를 받으려는 사람은 허가신청서, 건축할 대지의 범위에 관한 서류 및 건축할 대지의 소유에 관한 권리 또는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류 등을 제출해야 합니다.

 

◇ 건축허가 신청절차 및 첨부서류

☞ 건축허가를 받으려는 사람은 허가신청서에 다음의 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출(전자문서로 제출하는 것을 포함)해야 합니다.

1. 건축할 대지의 범위에 관한 서류

2. 건축할 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 다음의 경우에는 그에 따른 서류로 갈음할 수 있습니다.

가. 건축할 대지에 포함된 국유지 또는 공유지에 대해서는 허가권자가 해당 토지의 관리청과 협의하여 그 관리청이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 양여할 것을 확인한 서류

나. 집합건물의 공용부분을 변경하는 경우에는 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 제15조 제1항에 따른 결의가 있었음을 증명하는 서류

다. 분양을 목적으로 하는 공동주택을 건축하는 경우에는 그 대지의 소유에 관한 권리를 증명하는 서류. 다만, 「건축법」 제11조에 따라 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축하는 건축허가를 받아 「주택법 시행령」 제27조 제1항에 따른 호수 또는 세대수 이상으로 건설·공급하는 경우 대지의 소유권에 관한 사항은 「주택법」 제15조를 준용합니다.

3. 「건축법」 제11조제11항제1호에 해당하는 경우에는 건축할 대지를 사용할 수 있는 권원을 확보하였음을 증명하는 서류

4. 「건축법」 제11조제11항제2호 및 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 사유에 해당하는 경우에는 다음의 서류

가. 건축물 및 해당 대지의 공유자 수의 100분의 80 이상의 서면동의서: 공유자가 지장(指章)을 날인하고 자필로 서명하는 서면동의의 방법으로 하며, 주민등록증, 여권 등 신원을 확인할 수 있는 신분증명서의 사본을 첨부해야 합니다. 다만, 공유자가 해외에 장기 체류하거나 법인인 경우 등 불가피한 사유가 있다고 허가권자가 인정하는 경우에는 공유자의 인감도장을 날인한 서면동의서에 해당 인감증명서를 첨부하는 방법으로 할 수 있습니다.

나. 가.에 따라 동의한 공유자의 지분 합계가 전체 지분의 100분의 80 이상임을 증명하는 서류

다. 「건축법 시행령」 제9조의 2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당함을 증명하는 서류

라. 해당 건축물의 개요

5. 사전결정서(「건축법」 제10조에 따라 건축에 관한 입지 및 규모의 사전 결정서를 받은 경우만 해당)

6. 「건축법 시행규칙」 별표 2의 설계도서(실내마감도는 제외하며, 「건축법」 제10조에 따른 사전결정을 받은 경우에는 건축계획서 및 배치도를 제외). 다만, 「건축법」 제23조 제4항에 따른 표준설계도서에 따라 건축하는 경우에는 건축계획서 및 배치도만 해당

7. 「건축법」 제11조제5항 각 호에 따른 허가 등을 받거나 신고를 하기 위해서 해당 법령에서 제출하도록 의무화하고 있는 신청서 및 구비서류(해당 사항이 있는 경우로 한정)

8. 「건축법 시행규칙」 별지 제27호의 11 서식에 따른 결합 건축 협정서(해당 사항이 있는 경우로 한정)

 

◇ 위반 시 제재

☞ 이를 위반해서 ① 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해지며, ② 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다

 

 

 

착공신고

건축허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서 등 관련 서류를 첨부해 허가권자에게 제출해야 합니다.

 

◇ 착공신고 절차 및 첨부서류

☞ 허가를 받거나 신고를 한 건축물의 공사를 착수하려는 건축주는 착공신고서(전자문서로 된 신고서를 포함)에 다음의 서류 및 도서를 첨부해서 허가권자에게 제출해야 합니다.

1. 건축관계자 상호 간의 계약서 사본(해당 사항이 있는 경우로 한정)

2. 설계도서

3. 감리 계약서(해당 사항이 있는 경우에 한함)

※ 다만, 건축물의 철거를 신고할 때 착공 예정일을 기재한 경우에는 착공신고를 하지 않아도 됩니다.

☞ 위 규정에 따라 공사계획을 신고하거나 변경신고를 하는 경우 해당 공사감리자(공사감리자를 지정한 경우만 해당)와 공사시공자가 신고서에 함께 서명해야 합니다.

☞ 또한, 착공허가를 받은 건축물의 건축주가 위 신고를 할 때에는 「건축법」제15조제2항에 따른 각 계약서의 사본을 첨부해야 합니다.

 

◇위반 시 제재

☞ 이를 위반해서 신고 또는 신청을 하지 않거나 거짓으로 신고하거나 신청하면 5천만원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한

전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 일정한 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

 

◇ 전용주거지역과 일반주거지역에서의 제한

☞ 전용주거지역과 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물의 높이는 일조 등의 확보를 위해서 정북방향(正北方向)의 인접 대지경계선으로부터의 거리에 따라 다음에서 정하는 높이 이하에서 건축조례로 정하는 거리 이상을 띄어 건축해야 합니다.

1. 높이 9미터 이하인 부분: 인접 대지경계선으로부터 1.5미터 이상

2. 높이 9미터를 초과하는 부분: 인접 대지경계선으로부터 해당 건축물 각 부분 높이의 2분의 1 이상

☞ 다음 어느 하나에 해당하는 경우에는 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한이 적용되지 않습니다.

· 다음 어느 하나에 해당하는 구역 안의 대지 상호 간에 건축하는 건축물로서 해당 대지가 너비 20미터 이상의 도로(자동차·보행자·자전거 전용도로를 포함하며, 도로에 공공공지, 녹지, 광장, 그 밖에 건축미관에 지장이 없는 도시·군 계획시설이 접한 경우 해당 시설을 포함)에 접한 경우

√ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제51조에 따른 지구단위계획구역, 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제37조제1항제1호에 따른 경관지구

√ 「경관법」 제9조제1항제4호에 따른 중점경관관리구역

√ 「건축법」 제77조의2제1항에 따른 특별가로 구역

√ 도시미관 향상을 위하여 허가권자가 지정·공고하는 구역

· 건축협정 구역 안에서 대지 상호 간에 건축하는 건축물(「건축법」 제77조의 4 제1항에 따른 건축협정에 일정 거리 이상을 띄어 건축하는 내용이 포함된 경우만 해당)의 경우

· 건축물의 정북 방향의 인접 대지가 전용 주거지역이나 일반주거지역이 아닌 용도지역에 해당하는 경우

 

◇ 위반 시 제재

☞ 도시지역에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

☞ 도시지역 밖에서 일조 등의 확보를 위한 건축물의 높이 제한을 위반해서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

주택건축 가능 여부의 확인

주택건축 가능 여부 등을 확인하려면 국토교통부 토지이용 규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr/)를 이용하거나 해당 시·군·구청 또는 대한민국 전자정부 전자민원 G4C(http://www.egov.go.kr)에서 토지이용계획 확인원 등본을 발급받아 확인할 수 있습니다. 또한, 주택을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 허가권자에게 그 건축물의 건축에 관하여 일정한 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.

 

◇ 국토교통부 토지이용 규제정보서비스(http://luris.mltm.go.kr)의 이용

☞ 토지이용규제정보서비스 인터넷 홈페이지에서는 다음의 사항을 확인할 수 있습니다.

· 토지이용계획 열람

· 지역·지구별 행위제한

· 규제안내서 열람

· 지형 고시도면 열람

 

◇ 입지와 규모의 사전결정

☞ 건축허가 대상 건축물을 건축하려는 자는 건축허가를 신청하기 전에 특별시장·광역시장·특별자치시장·특별자치도 지사 또는 시장·군수·구청장에게 그 건축물의 건축에 관하여 ① 해당 대지에 건축하는 것이 「건축법」이나 관계 법령에서 허용되는지 여부, ② 「건축법」 또는 관계 법령에 따른 건축기준 및 건축제한, 그 완화에 관한 사항 등을 고려하여 해당 대지에 건축 가능한 건축물의 규모, ③ 건축허가를 받기 위하여 신청자가 고려하여야 할 사항에 대한 사전결정을 신청할 수 있습니다.

 

 

부설주차장의 설치

「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 설치기준에 맞는 부설주차장을 시설의 내부 또는 그 부지 안에 설치해야 합니다.

 

◇ 설치 대상

☞ 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 도시지역·도시지역 외 지구단위계획구역 및 지방자치단체의 조례로 정하는 관리지역 안에서 건축물을 건축하려는 자는 해당 시설물의 내부 또는 그 부지 안에 부설주차장(화물의 하역이나 그 밖의 사업수행을 위한 주차장을 포함)을 설치해야 합니다.

☞ 위 규정에 따른 시설물의 종류와 부설주차장의 설치기준은 다음과 같습니다.

1. 단독주택(다가구주택은 제외)

· 시설면적 50㎡ 초과 150㎡ 이하: 1대

· 시설면적 150㎡ 초과: 1대에 150㎡를 초과하는 100㎡당 1대를 더한 대수[1+｛(시설면적-150㎡)/100㎡｝]

2. 다가구주택: 「주택건설기준 등에 관한 규정」 제27조 제1항에 따라 산정된 주차대수, 이 경우 다가구주택의 전용면적은 공동주택의 전용면적 산정방법을 따릅니다.

 

 

건축선 등의 규제

주택을 건축하는 경우에는 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄어야 합니다.

 

◇ 대지 안의 공지

· 건축물을 건축하는 경우에는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」에 따른 용도지역·용도지구, 건축물의 용도 및 규모 등에 따라 건축선 및 인접 대지경계선으로부터 6미터 이내의 범위에서 다음에서 정하는 바에 따라 해당 지방자치단체의 조례로 정하는 거리 이상을 띄워야 합니다.

☞ 건축선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

· 건축조례로 정하는 건축물은 1미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 0.5미터 이상 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다.

☞ 인접 대지경계선으로부터 건축물까지 띄어야 하는 거리

· 건축조례로 정하는 건축물의 경우 0.5미터 이상 6미터 이하(한옥의 경우에는 처마선 0.5미터 이상 2미터 이하, 외벽선 1미터 이상 2미터 이하)의 거리를 띄어야 합니다.

☞ 위반 시 제재

· 이를 위반해서 도시지역에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 3년 이하의 징역이나 5억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

· 또한, 도시지역 밖에서 건축물을 건축한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

주택건축 관련 분쟁의 해결

주택건축과 관련해서 분쟁이 발생한 경우에는 국토교통부에 설치된 건축분쟁전문위원회에 분쟁의 조정 또는 재정을 신청할 수 있습니다.

 

◇조정 또는 재정신청절차 및 첨부서류

☞ 건축물의 건축 등과 관련된 분쟁의 조정 또는 재정(이하 “조정 등”이라 함)을 신청하려는 사람은 다음의 사항을 기재하고 서명·날인한 분쟁조정 등 신청서에 참고자료 또는 서류를 첨부해서 국토교통부에 설치된 건축분쟁전문위원회에 제출(전자문서에 의한 제출을 포함) 해야 합니다.

1. 신청인의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소

2. 당사자의 성명(법인인 경우에는 명칭) 및 주소(여러 사람이 공동으로 조정 등의 당사자가 될 때에는 그중에서 3명 이하의 대표자를 선정할 수 있습니다.)

3. 대리인을 선임한 경우에는 대리인의 성명 및 주소(당사자는 ① 당사자의 배우자, 직계 존·비속 또는 형제자매, ② 당사자인 법인의 임직원, ③ 변호사를 대리인으로 선임할 수 있습니다.

4. 분쟁의 조정 등을 받으려는 사항

5. 분쟁이 발생하게 된 사유와 당사자 간의 교섭경과

6. 신청 연월일

※ 위의 경우 증거자료 또는 서류가 있으면 그 원본 또는 사본을 분쟁조정 등 신청서에 첨부해서 제출할 수 있습니다.

☞ 조정신청은 해당 사건의 당사자 중 1명 이상이 하며, 재정신청은 해당 사건 당사자 간의 합의로 합니다.

 

 

주택의 설계

건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 해야 하는 주택의 설계는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 개축에 해당하는 경우를 제외하고는 건축사가 해야 합니다.

 

◇ 건축물의 설계 원칙

☞ 건축허가를 받아야 하거나 건축신고를 해야 하는 건축물의 설계는 바닥면적의 합계가 85제곱미터 미만인 개축에 해당하는 경우를 제외하고는 건축사가 아니면 할 수 없습니다.

☞ 설계자는 건축물이 「건축법」과 「건축법」에 따른 명령이나 처분, 그 밖의 관계 법령에 맞고 안전·기능 및 미관에 지장이 없도록 설계해야 하며, 설계도서 작성기준에 따라 설계도서를 작성해야 합니다.

※ 다만, 해당 건축물의 공법(工法) 등이 특수한 경우로서 건축위원회의 심의를 거친 경우에는 그렇지 않습니다.

 

◇ 예외

☞ 표준설계도서나 특수한 공법을 적용한 설계도서에 따라 건축물을 건축하는 경우에는 건축사의 설계 의무 규정이 적용되지 않습니다.

 

 

주택의 사용승인

허가권자가 사용승인 신청 후 7일 내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우나 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 기준에 적합한 경우에는 임시사용승인신청서를 제출하여 임시로 사용승인을 받을 수 있습니다.

 

◇ 임시사용승인이 가능한 경우

☞ 건축주는 다음 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고 사용승인을 받은 후가 아니면 건축물을 사용하거나 사용하게 할 수 없습니다.

1. 허가권자가 「건축법」 제22조 제2항에 따른 기간 내에 사용승인서를 교부하지 않은 경우

2. 사용승인서를 교부받기 전에 공사가 완료된 부분이 건폐율, 용적률, 설비, 피난·방화 등 「건축법 시행규칙」 제17조 제2항에서 정하는 기준에 적합한 경우로서 기간을 정해서 다음에서 정하는 바에 따라 임시로 사용의 승인을 한 경우

가. 건축주는 사용승인서를 받기 전에 공사가 완료된 부분에 대한 임시사용의 승인을 받으려는 경우에는 임시사용승인신청서를 허가권자에게 제출(전자문서에 의한 제출을 포함) 해야 합니다.

나. 임시사용승인의 기간은 2년 이내로 하지만, 대형 건축물 또는 암반공사 등으로 인해서 공사기간이 긴 건축물에 대해서는 그 기간을 연장할 수 있습니다.

☞ 허가권자는 위 규정에 따른 임시사용승인 신청을 받은 경우에는 해당 신청서를 받은 날부터 7일 이내에 임시사용승인서를 신청인에게 교부해야 합니다.

 

◇ 위반 시 제재

☞ 이를 위반한 건축주 및 공사시공자는 2년 이하의 징역 또는 1억 원 이하의 벌금에 처해집니다.

 

 

오늘은 정책 정보로 단독주택 신축 및 개축, 건축허가 또는 신고의무, 착공신고 , 일조 등의 확보를 위한 주택의 높이 제한 , 주택건축 가능 여부의 확인 , 부설주차장의 설치, 주택의 설계 , 주택건축 가능 여부의 확인에 대해서 알아보겠습니다.

오늘도 성공하는 하루 보내세요~~